تحليل لكل صناديق الريت العقارية السعودية مستشار الأعمال عماد منشي - YouTube
الفا بيتا | صناديق الريت وأصولها العقارية .. المجمعات السكنية أنموذج
عقار الجادة التجاري الفندقي
التاريخ:
9-فبراير-2022
شركة:
ملكية ريت
الحالة:
مكتمل
الفئة:
تجاري, فندقى
حكم الاستثمار في صناديق الريت العقارية - الإسلام سؤال وجواب
فإذا كانت هذه المكافآت مرتبطة بأداء الصندوق، فهذه علامة جيدة، لأن هذا يعني أنهم سيقاتلون من أجل تحقيق الصندوق لأفضل عائد ممكن. - ثانياً: التنويع. السوق العقاري ليس كتلة واحدة، فبداخل السوق قد تتذبذب أسعار العقارات بحسب أنواعها وموقعها. ولذلك من الأهمية بمكان أن يكون الـ"ريت" الذي تنوي الاستثمار به يمتلك محفظة متنوعة من العقارات. - في الأسواق المتقدمة، مثل السوق الأمريكي توجد هناك أدوات استثمارية تتيح للمستثمر إمكانية الاستثمار في مجموعة متنوعة من صناديق الـ"ريت" في نفس الوقت من خلال الاستثمار في صندوق واحد يسمى " REIT ETF" وهو عبارة عن صندوق مؤشرات متداولة يمتلك محفظة متنوعة من صناديق الـ"ريت". هذا تنويع لأصول متنوعة أساساً! ما هي صناديق الاستثمار العقارية المتداولة "ريت"؟. ولكن مثل هذه الأداة المتقدمة ليست متوفرة إلى الآن في السوق السعودي. - ثالثاً: الأرباح. آخر نقطة يجب أن تنتبه إليها قبل الاستثمار بأي "ريت" هي دخله التشغيلي وحجم النقد المتاح للتوزيع. وهذه أرقام مهمة لأنها تقيس الأداء الكلي للصندوق، والذي يتم ترجمته إلى الأموال التي يحصل عليها المستثمر في النهاية. - لكن يجب أن نشير هنا إلى أن ترتيب هذه العوامل مقصود، بمعنى أن العامل الأخير لا يجب أن يتقدم على عاملي الإدارة والتنويع، لأنه من الممكن جداً أن يحقق الصندوق عوائد غير طبيعية بسبب ظروف السوق العقاري، وهو ما لا يعكس الإمكانات الحقيقية للصندوق أو مدى كفاءة إدارته.
ما هي صناديق الاستثمار العقارية المتداولة "ريت"؟
هذا بالنسبة لشقة، فما بالك بمجمع تجاري قد تبلغ تكلفته 20 ضعف ذلك المبلغ. - لذلك، بشكل عام، على الرغم من ضخامة العوائد المتوقعة، إلا أن الاستثمار الأولي الذي أحتاج إليه من أجل الولوج إلى السوق العقاري بعيد جداً عن متناول يدي، ومن الصعب إن لم يكن من المستحيل أن أستفيد من العقارات كأداة استثمارية. الفا بيتا | صناديق الريت وأصولها العقارية .. المجمعات السكنية أنموذج. - من هنا، ظهرت صناديق الاستثمار العقارية المتداولة لمساعدة صغار المستثمرين على التغلب على هذه العقبة وتمكينهم من الاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى رأس مال كبير. هذه الصناديق عبارة عن شركات تمتلك أو تدير أو تمول مجموعة من العقارات المدرة للدخل، وتجمع رأس مالها من المستثمرين خلال اكتتاب عام. الفرق بينها وبين الأسهم
- كواحد من المكتتبين بهذا الصندوق، أنت تقوم بشراء جزء من وعاء استثماري مدار يضم محفظة متنوعة من الأصول العقارية (مثل الشقق السكنية والمساحات المكتبية ومراكز التسوق والمحال التجارية والفنادق) وهذا الوعاء يولد الدخل من خلال تأجير أو بيع ممتلكاته، قبل أن يتم توزيع العائد مباشرة على مالكي الوحدات (ملكية الصندوق مقسمة إلى وحدات) بصورة منتظمة. - الصندوق ملزم قانوناً بتوزيع 90% على الأقل من صافي أرباحه على مالكي الوحدات بغض النظر عن ارتفاع أو انخفاض سعر الوحدة (وهذه خاصية جذابة بالنسبة للمستثمر المهتم بتوليد دخل منتظم)، وهذا عكس الحال في سوق الأسهم، حيث إن الشركة ومجلس إدارتها هم من يقررون ما إذا كان سيتم توزيع الفائض النقدي على المساهمين أو لا.
- يمكن للمستثمرين شراء وبيع وحدات صناديق الـ"ريت" في السوق الثانوية، كما هو الحال مع جميع الأوراق المالية المتداولة في السوق، وتعتبر القدرة على الدخول والخروج بسرعة من هذه الصناديق إحدى مزاياها الرئيسية، فلن يضطر المستثمر إلى الانتظار لشهور حتى يتم بيع العقارات من أجل حصوله على أمواله. - سعر الوحدة في السوق يعكس بشكل رئيسي أداء الفريق الإداري القائم على الصندوق، بالإضافة إلى قيمة العقارات التي تضمها محفظة الصندوق. حكم الاستثمار في صناديق الريت العقارية - الإسلام سؤال وجواب. - دخل الصندوق مصدره الإيجارات، والأرباح الرأسمالية الناتجة عن ارتفاع قيمة العقارات الموجودة بالمحفظة والتي لا توزع إلا في حال تم بيع العقار. وبالمناسبة، لا تمتلك كمستثمر بالصندوق أي سيطرة على موعد تحقيق ذلك الربح الرأسمالي، أو بيع ذلك العقار. الأمر بيد الإدارة، والتي قد ترى مثلاً أن بيعها لهذا العقار سيؤثر على تنويع المحفظة أو على تدفقاتها النقدية. - من المهم جداً أن نفهم أن الهدف الرئيسي لصناديق الـ"ريت" هو توليد تدفقات نقدية مستقرة وعادة ما يتم ذلك بمساعدة الإيجارات، في حين تأتي الأرباح الرأسمالية بعد ذلك كهدف ثانوي. - باختصار، هذه الصناديق تجعل الاستثمار العقاري أكثر سهولة بالنسبة للمستثمر العادي، حيث تتيح للمستثمرين إمكانية امتلاك حصص في مشاريع التطوير العقاري وغيرها من الأصول العقارية كمساهمين دون الحاجة لرأس مال كبير.
- في الوقت نفسه، نجد أن المضاربين هم الأنشط في مجال عقود الخيارات، في حين تظهر الصناديق المشتركة باعتبارها واحدة من أسهل الأدوات الاستثمارية المتاحة للمستثمرين. ولكن توجد هناك أداة استثمارية لا تندرج تقريباً تحت أي من الفئات السابقة لم تكن تحظى بشعبية كبيرة حتى وقت قريب، وغالباً ما كان يتم تجاهلها وهي صناديق الاستثمار العقارية المتداولة. - لنفترض مثلاً أنك تعيش في الرياض، وتلاحظ وجود حالة من الازدهار في السوق العقاري بالمدينة. أسعار الشقق السكنية ترتفع بشكل كبير، وكذلك إيجارات المحلات التجارية، وهناك الكثير من الشركات التي تأتي إلى المدينة باحثة عن مساحات مكتبية تدير من خلالها أعمالها التجارية ويدفعون مقابلها إيجارات جيدة. - هذا الوضع بالنسبة لأشخاص عاديين مثلي ومثلك يبدو كفرصة جيدة للاستثمار وتحقيق عوائد جيدة، ولكن في تلك اللحظة تظهر المشكلة الكبيرة التي تحول دون استفادتنا من حالة الازدهار هذه، وهي رأس المال الأولي المطلوب للدخول في هذا السوق. - إذا نظرنا مثلاً إلى تكلفة شقة سكنية ليست فاخرة وإنما جيدة، سنجد أنها إلى حد ما تفوق إمكانياتي كموظف ذي أجر شهري متوسط، وغالباً سأحتاج للحصول على قرض لشراء تلك الشقة، وهو ما سيعني أن الجهة المقرضة ستضع يدها على جزء كبير من دخلي الشهري لمدة قد تصل إلى 20 عاماً.
وَاقْتُلُوهُمْ حَيْثُ ثَقِفْتُمُوهُمْ وَأَخْرِجُوهُم مِّنْ حَيْثُ أَخْرَجُوكُمْ ۚ وَالْفِتْنَةُ أَشَدُّ مِنَ الْقَتْلِ ۚ وَلَا تُقَاتِلُوهُمْ عِندَ الْمَسْجِدِ الْحَرَامِ حَتَّىٰ يُقَاتِلُوكُمْ فِيهِ ۖ فَإِن قَاتَلُوكُمْ فَاقْتُلُوهُمْ ۗ كَذَٰلِكَ جَزَاءُ الْكَافِرِينَ (191) القول في تأويل قوله تعالى: وَاقْتُلُوهُمْ حَيْثُ ثَقِفْتُمُوهُمْ وَأَخْرِجُوهُمْ مِنْ حَيْثُ أَخْرَجُوكُمْ قال أبو جعفر: يعني تعالى ذكره بذلك: واقتلوا أيها المؤمنون الذين يقاتلونكم من المشركين حيث أصبتم مَقاتلهم وأمكنكم قتلهم، وذلك هو معنى قوله: " حيث ثقفتموهم ". * * * ومعنى " الثِّقْفَة " بالأمر (1) الحِذق به والبصر، يقال: " إنه لثَقِفَ لَقفٌ" ، إذا كان جيد الحَذر في القتال، بصيرا بمواقع القتل. واقتلوهم حيث ثقفتموهم اصدار. وأما " التَّثْقيف " فمعنى غير هذا، وهو التقويم. * * * فمعنى: " واقتلوهم حيث ثقفتموهم " ، اقتلوهم في أي مكان تمكنتم من قتلهم، وأبصرتم مقاتلهم. * * * وأما قوله: " وأخرجوهم من حيث أخرجوكم " فإنه يُعنى بذلك المهاجرين الذين أخرجوا من ديارهم ومنازلهم بمكة، فقال لهم تعالى ذكره: أخرجوا هؤلاء الذين يقاتلونكم - وقد أخرجوكم من دياركم - من مساكنهم وديارهم كما أخرجوكم منها.
واقتلوهم حيث ثقفتموهم – محتوى فوريو
3101 - حدثني المثنى قال، حدثنا إسحاق قال، حدثنا أبو زهير، عن جويبر، عن الضحاك: " والفتنة أشدُّ من القتل " قال: الشرك. 3102- حدثنا القاسم قال، حدثنا الحسين، قال، حدثني حجاج، قال، قال ابن جريج، أخبرني عبد الله بن كثير، عن مجاهد في قوله: " والفتنة أشدُّ من القتل " قال: الفتنة الشركُ. القرآن الكريم - تفسير ابن كثير - تفسير سورة البقرة - الآية 190. 3103- حدثت عن الحسين بن الفرج، قال، سمعت الفضل بن خالد قال، حدثنا عبيد بن سليمان، عن الضحاك: " والفتنة أشدُّ من القتل " قال: الشرك أشدُّ من القتل. 3104- حدثني يونس، قال: أخبرنا ابن وهب، قال، قال ابن زيد في قوله جل ذكره: " والفتنة أشدُّ من القتل " قال: فتنة الكفر. * * * القول في تأويل قوله تعالى: وَلا تُقَاتِلُوهُمْ عِنْدَ الْمَسْجِدِ الْحَرَامِ حَتَّى يُقَاتِلُوكُمْ فِيهِ فَإِنْ قَاتَلُوكُمْ فَاقْتُلُوهُمْ كَذَلِكَ جَزَاءُ الْكَافِرِينَ (191) قال أبو جعفر: والقَرَأةُ مختلفة في قراءة ذلك.
القرآن الكريم - تفسير ابن كثير - تفسير سورة البقرة - الآية 190
ما الفرق بين ثقفتموهم ووجدتموهم في الآيات (فَخُذُوهُمْ وَاقْتُلُوهُمْ حَيْثُ ثِقِفْتُمُوهُمْ (91) النساء) (فَخُذُوهُمْ وَاقْتُلُوهُمْ حَيْثُ وَجَدتَّمُوهُمْ (89) النساء)؟(د. ثقف تستعمل غالباً في الحرب (فَإِن لَّمْ يَعْتَزِلُوكُمْ وَيُلْقُواْ إِلَيْكُمُ السَّلَمَ وَيَكُفُّوَاْ أَيْدِيَهُمْ فَخُذُوهُمْ وَاقْتُلُوهُمْ حَيْثُ ثِقِفْتُمُوهُمْ وَأُوْلَـئِكُمْ جَعَلْنَا لَكُمْ عَلَيْهِمْ سُلْطَانًا مُّبِينًا (91)) هذه حرب أما وجدتموهم فهي عامة وليست متعلقة بالحرب فقط (وَدُّواْ لَوْ تَكْفُرُونَ كَمَا كَفَرُواْ فَتَكُونُونَ سَوَاء فَلاَ تَتَّخِذُواْ مِنْهُمْ أَوْلِيَاء حَتَّىَ يُهَاجِرُواْ فِي سَبِيلِ اللّهِ فَإِن تَوَلَّوْاْ فَخُذُوهُمْ وَاقْتُلُوهُمْ حَيْثُ وَجَدتَّمُوهُمْ وَلاَ تَتَّخِذُواْ مِنْهُمْ وَلِيًّا وَلاَ نَصِيرًا (89)) هذه ليس فيها حرب. ثقفتموهم أي ظفرتم بهم. ثقف هي ظفر به. هذه لغة المعجم وليست خصوصية للاستعمال القرآني ولو بحثت في المعجم عن ثقف ستجد معناها ظفرت به. واقتلوهم حيث ثقفتموهم وأخرجوهم من حيث أخرجوكم والفتنة أشد من القتل ولا - الآية 191 سورة البقرة. إذن ثقفتموهم في الحرب ووجدتموهم عامة والسَلَم أي الصلح.
واقتلوهم حيث ثقفتموهم وأخرجوهم من حيث أخرجوكم والفتنة أشد من القتل ولا - الآية 191 سورة البقرة
* * * القول في تأويل قوله تعالى: وَالْفِتْنَةُ أَشَدُّ مِنَ الْقَتْلِ قال أبو جعفر: يعني تعالى ذكره بقوله: " والفتنة أشد من القتل " ، والشرك بالله أشدُّ من القتل. * * * وقد بينت فيما مضى أن أصل " الفتنة " الابتلاءُ والاختبار (2) * * * فتأويل الكلام: وابتلاء المؤمن في دينه حتى يرجعَ عنه فيصير مشركا بالله من بعد إسلامه، أشدُّ عليه وأضرُّ من أن يُقتل مقيمًا على دينه متمسكا عليه، مُحقًّا فيه. كما: 3096 - حدثني محمد بن عمرو قال، حدثنا أبو عاصم قال، حدثنا عيسى، عن ابن أبي نجيح، عن مجاهد في قول الله: " والفتنة أشدُّ من القتل " قال: ارتداد المؤمن إلى الوَثن أشدُّ عليه من القتل. 3097- حدثني المثنى قال، حدثنا أبو حذيفة قال، حدثنا شبل، عن ابن أبي نجيح، عن مجاهد مثله. 3098 - حدثنا بشر بن معاذ، قال: حدثنا يزيد قال، حدثنا سعيد، عن قتادة قوله: " والفتنة أشدُّ من القتل " يقول: الشرك أشدُّ من القتل. واقتلوهم حيث ثقفتموهم❗ - YouTube. 3099- حدثنا الحسن بن يحيى، قال، أخبرنا عبد الرزاق، قال، أخبرنا معمر، عن قتادة مثله. 3100- حدثت عن عمار بن الحسن، قال، حدثنا ابن أبي جعفر، عن أبيه، عن الربيع: " والفتنة أشدُّ من القتل " يقول: الشرك أشدُّ من القتل.
واقتلوهم حيث ثقفتموهم❗ - Youtube
تفسير القرآن الكريم
* حَدَّثَنِي الْمُثَنَّى, قَالَ: ثنا أَبُو حُذَيْفَة, قَالَ: ثنا شِبْل, عَنْ ابْن أَبِي نَجِيح, عَنْ مُجَاهِد مِثْله. 2537 - حَدَّثَنَا بِشْر بْن مُعَاذ, قَالَ: حَدَّثَنَا يَزِيد, قَالَ: ثنا سَعِيد, عَنْ قَتَادَة قَوْله: { وَالْفِتْنَة أَشَدّ مِنْ الْقَتْل} يَقُول: الشِّرْك أَشَدّ مِنْ الْقَتْل. * حَدَّثَنَا الْحَسَن بْن يَحْيَى, قَالَ: أَخْبَرَنَا عَبْد الرَّزَّاق, قَالَ: أَخْبَرَنَا مَعْمَر, عَنْ قَتَادَة, مِثْله. 2538 - حُدِّثْت عَنْ عَمَّار بْن الْحَسَن, قَالَ: حَدَّثَنَا ابْن أَبِي جَعْفَر, عَنْ أَبِيهِ, عَنْ الرَّبِيع: { وَالْفِتْنَة أَشَدّ مِنْ الْقَتْل} يَقُول: الشِّرْك أَشَدّ مِنْ الْقَتْل. 2539 - حَدَّثَنِي الْمُثَنَّى, قَالَ: ثنا إسْحَاق, قَالَ: ثنا أَبُو زُهَيْر, عَنْ جُوَيْبِر, عَنْ الضَّحَّاك: { وَالْفِتْنَة أَشَدّ مِنْ الْقَتْل} قَالَ: الشِّرْك. 2540 - حَدَّثَنَا الْقَاسِم, قَالَ: ثنا الْحُسَيْن, قَالَ: ثني حَجَّاج, قَالَ: قَالَ ابْن جُرَيْجٍ: أَخْبَرَنِي عَبْد اللَّه بْن كَثِير, عَنْ مُجَاهِد فِي قَوْله: { وَالْفِتْنَة أَشَدّ مِنْ الْقَتْل} قَالَ: الْفِتْنَة: الشِّرْك. * حُدِّثْت عَنْ الْحُسَيْن بْن الْفَرَج, قَالَ: سَمِعْت الْفَضْل بْن خَالِد, قَالَ: ثنا عُبَيْد بْن سُلَيْمَان, عَنْ الضَّحَّاك: { وَالْفِتْنَة أَشَدّ مِنْ الْقَتْل} قَالَ: الشِّرْك أَشَدّ مِنْ الْقَتْل.
وقد حكي عن أبي بكر الصديق ، رضي الله عنه ، أن أول آية نزلت في القتال بعد الهجرة ، ( أذن للذين يقاتلون بأنهم ظلموا) الآية [ الحج: 39] وهو الأشهر وبه ورد الحديث. وقوله: ( ولا تعتدوا إن الله لا يحب المعتدين) أي: قاتلوا في سبيل الله ولا تعتدوا في ذلك ويدخل في ذلك ارتكاب المناهي كما قاله الحسن البصري من المثلة ، والغلول ، وقتل النساء والصبيان والشيوخ الذين لا رأي لهم ولا قتال فيهم ، والرهبان وأصحاب الصوامع ، وتحريق الأشجار وقتل الحيوان لغير مصلحة ، كما قال ذلك ابن عباس ، وعمر بن عبد العزيز ، ومقاتل بن حيان ، وغيرهم. ولهذا جاء في صحيح مسلم ، عن بريدة أن رسول الله صلى الله عليه وسلم كان يقول: " اغزوا في سبيل الله ، قاتلوا من كفر بالله ، اغزوا ولا تغلوا ، ولا تغدروا ، ولا تمثلوا ، ولا تقتلوا وليدا ، ولا أصحاب الصوامع ". رواه الإمام أحمد. وعن ابن عباس قال: كان رسول الله صلى الله عليه وسلم إذا بعث جيوشه قال: " اخرجوا بسم الله ، قاتلوا في سبيل الله من كفر بالله ، لا تغدروا ولا تغلوا ، ولا تمثلوا ، ولا تقتلوا الولدان ولا أصحاب الصوامع ". ولأبي داود ، عن أنس مرفوعا ، نحوه. وفي الصحيحين عن ابن عمر قال: وجدت امرأة في بعض مغازي النبي صلى الله عليه وسلم مقتولة ، فأنكر رسول الله صلى الله عليه وسلم قتل النساء والصبيان.