المستثمر في هذا النوع من الصناديق يراهن بشكل أساسي على الربح المتوقع حصوله عندما تتم تصفية الصندوق بعد اكتمال تنفيذ الاستراتيجية المعلنة من البداية، أي أنه يراهن على الربح الرأسمالي، وهنا يبرز فارق مهم بين الصناديق العقارية المغلقة والصناديق العقارية المتداولة أو الريت، حيث إن المستثمر في الأخيرة هدفه الأساسي هو تحقيق تدفقات نقدية مستقرة من خلال التوزيعات الدورية التي تقوم بها تلك الصناديق. عوائد أكثر ومخاطر أكبر
صناديق الريت هدفها الأساسي هو تحقيق عوائد إيجارية من العقارات التي تضمها محفظتها الاستثمارية، قبل أن تقوم بتوزيع 90% على الأقل من تلك العوائد على مالكي الوحدات، ولكن في بعض الأحيان قد يلجأ صندوق الريت لبيع أحد العقارات التي يمتلكها لأي سبب غير أن هذه ليست هي الاستراتيجية الرئيسية لصندوق الريت. في المقابل نجد أن الصندوق العقاري المغلق يراهن على بيع مشاريعه العقارية بسعر أعلى من سعر تكلفة تطوير المشروع ثم يحل نفسه ويوزع كل شيء، على سبيل المثال قد يجمع واحد من هذه الصناديق 100 مليون ريال من المستثمرين ثم يستخدم هذه الأموال في تمويل عملية تطوير مشروع عقاري قد تستغرق 4 سنوات، قبل أن يبيعه مقابل 200 مليون ريال لتتم حينها تصفية الصندوق وتوزيع الـ200 مليون بعد احتساب الرسوم.
تحليل لكل صناديق الريت العقارية السعودية مستشار الأعمال عماد منشي - Youtube
- هناك نقطة أخرى غاية في الحيوية يجب أن تدركها بينما تحاول اختيار الـ"ريت" المناسب وهي نسبة الديون في هيكل رأس المال. تحليل لكل صناديق الريت العقارية السعودية مستشار الأعمال عماد منشي - YouTube. فالصناديق التي تستخدم كمية كبيرة من رأس المال المقترض ستكون أكثر عرضة من غيرها للتأثر سلباً بارتفاع أسعار الفائدة. - أخيراً، مهما كان العائد على أي صندوق "ريت" جذاباً لا تتحمس أكثر من اللازم، واحرص على أن لا يشكل جزءًا كبيراً من محفظتك، مثله مثل أي أداة استثمارية أخرى، وتذكر أنه لا يوجد استثمار مضمون أو خال تماماً من المخاطر. - نأمل أن يكون هذا التقرير قد أعطاك فكرة ولو بسيطة حول هذه الأداة الاستثمارية الجديدة نسبياً على السوق السعودي، والتي أصبحت تحت دائرة الضوء خلال الأشهر الأخيرة.
الصناديق العقارية المتداولة
- في الوقت نفسه، نجد أن المضاربين هم الأنشط في مجال عقود الخيارات، في حين تظهر الصناديق المشتركة باعتبارها واحدة من أسهل الأدوات الاستثمارية المتاحة للمستثمرين. ولكن توجد هناك أداة استثمارية لا تندرج تقريباً تحت أي من الفئات السابقة لم تكن تحظى بشعبية كبيرة حتى وقت قريب، وغالباً ما كان يتم تجاهلها وهي صناديق الاستثمار العقارية المتداولة. - لنفترض مثلاً أنك تعيش في الرياض، وتلاحظ وجود حالة من الازدهار في السوق العقاري بالمدينة. أسعار الشقق السكنية ترتفع بشكل كبير، وكذلك إيجارات المحلات التجارية، وهناك الكثير من الشركات التي تأتي إلى المدينة باحثة عن مساحات مكتبية تدير من خلالها أعمالها التجارية ويدفعون مقابلها إيجارات جيدة. - هذا الوضع بالنسبة لأشخاص عاديين مثلي ومثلك يبدو كفرصة جيدة للاستثمار وتحقيق عوائد جيدة، ولكن في تلك اللحظة تظهر المشكلة الكبيرة التي تحول دون استفادتنا من حالة الازدهار هذه، وهي رأس المال الأولي المطلوب للدخول في هذا السوق. - إذا نظرنا مثلاً إلى تكلفة شقة سكنية ليست فاخرة وإنما جيدة، سنجد أنها إلى حد ما تفوق إمكانياتي كموظف ذي أجر شهري متوسط، وغالباً سأحتاج للحصول على قرض لشراء تلك الشقة، وهو ما سيعني أن الجهة المقرضة ستضع يدها على جزء كبير من دخلي الشهري لمدة قد تصل إلى 20 عاماً.
في الثالث عشر من نوفمبر/تشرين الثاني عام 2016، قامت "تداول" بإدراج صندوق "الرياض ريت"، ليصبح أول صندوق استثمار عقاري متداول (ريت) أو "REIT" يتم إدارجه بالسوق. لكن، رغم ظهورها المتأخر في السوق السعودي، إلا أن صناديق الـ"ريت" ليست اختراعا جديدا. ففي عام 1960 وضع الكونجرس الأمريكي الأساس القانوني لهذا النوع من الصناديق، وبعدها بخمس سنوات تم إدارج أول صندوق "ريت" في بورصة نيويورك. وذلك قبل أن تدخل إلى أوروبا عبر هولندا في عام 1969، ثم أستراليا في عام 1973، وكندا في عام 1993. واليوم تنتشر في أغلب الأسواق العالمية. وعلى مدار العام والنصف الماضيين يستمر عدد المدرج من تلك الصناديق بالسوق السعودي في الازدياد، ليصل حالياً إلى 11 صندوقاً. وبغرض مساعدة المستثمر على فهم ما يدور حوله، سنحاول في هذا التقرير شرح ماهية صناديق الـ"ريت" وكيفية عملها، وكيف يمكن للمستثمر أن يفاضل بينها؟
حيرة المستثمر أمام المعروض
- شكل تطور الأسواق المالية في العقود الأخيرة تحدياً كبيراً للكثير من المستثمرين الذين أصبحوا حائرين بين الأعداد الكبيرة للأدوات الاستثمارية المتاحة. فبشكل عام، نجد أن الأسهم كانت دائمًا هي الدعامة الأساسية للنشاط الاستثماري، وفي المقابل تظهر السندات كخيار آمن لأولئك الذين لا يحبذون المخاطرة.
يخلقكم في بطون أمهاتكم خلقا من بعد خلق في ظلمات ثلاث بدل من جملة خلقكم من نفس واحدة وضمير المخاطبين هنا راجع إلى الناس لا غير وهو استدلال بتطور خلق الإنسان على عظيم قدرة الله وحكمته ودقائق صنعته. والتعبير بصيغة المضارع لإفادة تجدد الخلق وتكرره مع استحضار صورة هذا التطور العجيب استحضارا بالوجه والإجمال الحاصل للأذهان على حسب اختلاف مراتب إدراكها ، ويعلم تفصيله علماء الطب والعلوم الطبيعية وقد بينه الحديث عن النبيء - صلى الله عليه وسلم - إن أحدكم يجمع خلقه في بطن أمه أربعين يوما نطفة ثم يكون علقة مثل ذلك ثم يكون مضغة مثل ذلك ثم يرسل إليه الملك فينفخ فيه الروح. وقوله خلقا من بعد خلق أي طورا من الخلق بعد طور آخر يخالفه وهذه الأطوار عشرة:
الأول: طور النطفة ، وهي جسم مخاطي مستدير أبيض خال من الأعضاء يشبه دودة ، طوله نحو خمسة مليمتر. القرآن الكريم - تفسير القرطبي - تفسير سورة الزمر - الآية 6. الثاني: طور العلقة ، وهي تتكون بعد ثلاثة وثلاثين يوما من وقت استقرار النطفة في الرحم ، وهي في حجم النملة الكبيرة ؛ طولها نحو ثلاثة عشر مليمترا يلوح فيها الرأس وتخطيطات من صور الأعضاء. [ ص: 334] الثالث: طور المضغة وهي قطعة حمراء في حجم النحلة. الرابع: عند استكمال شهرين يصير طوله ثلاثة صانتميتر وحجم رأسه بمقدار نصف بقيته ولا يتميز عنقه ولا وجهه ويستمر احمراره.
يخلقكم في بطون أمهاتكم | موقع البطاقة الدعوي
والوجه الآخر: أن يكون خلقه الزوج مردودا على واحدها ، كأنه قيل: خلقكم من نفس واحدة ثم جعل منها زوجها ، فيكون في واحدة معنى: خلقها وحدها ، كما قال الراجز: أعددته للخصم ذي التعدي كوحته منك بدون الجهد [ ص: 256] بمعنى: الذي إذا تعدى كوحته ، ومعنى: كوحته: غلبته. والقول الذي يقوله أهل العلم أولى بالصواب ، وهو القول الأول الذي ذكرت أنه يقال: إن الله أخرج ذرية آدم من صلبه قبل أن يخلق حواء ، وبذلك جاءت الرواية عن جماعة من أصحاب رسول الله - صلى الله عليه وسلم - والقولان الآخران على مذاهب أهل العربية. وقوله: ( وأنزل لكم من الأنعام ثمانية أزواج) يقول - تعالى ذكره -: وجعل لكم من الأنعام ثمانية أزواج من الإبل زوجين ، ومن البقر زوجين ، ومن الضأن اثنين ، ومن المعز اثنين ، كما قال - جل ثناؤه -: ( ثمانية أزواج من الضأن اثنين ومن المعز اثنين). يخلقكم في بطون أمهاتكم | موقع البطاقة الدعوي. كما حدثني محمد بن عمرو قال: ثنا أبو عاصم ، قال ، ثنا عيسى ، وحدثني الحارث قال: ثنا الحسن قال: ثنا ورقاء جميعا ، عن ابن أبي نجيح عن مجاهد قوله: ( من الأنعام ثمانية أزواج) قال: من الإبل والبقر والضأن والمعز. حدثنا بشر قال: ثنا يزيد قال: ثنا سعيد ، عن قتادة قوله: ( وأنزل لكم من الأنعام ثمانية أزواج) من الإبل اثنين ، ومن البقر اثنين ، ومن الضأن اثنين ، ومن المعز اثنين ، من كل واحد زوج.
القرآن الكريم - تفسير القرطبي - تفسير سورة الزمر - الآية 6
وفي ذكر هذه الظلمات تنبيه على إحاطة علم الله تعالى بالأشياء ونفوذ قدرته إليها في أشد ما تكون فيه من الخفاء. [ ص: 335] وانتصب " خلقا " على المفعولية المطلقة المبينة للنوعية باعتبار وصفه بأنه من بعد خلق ويتعلق قوله في ظلمات ثلاث بـ " يخلقكم ". وقرأ الجمهور " أمهاتكم " بضم الهمزة وفتح الميم في حالي الوصل والوقف. وقرأه حمزة في حال الوصل ، بكسر الهمزة ، إتباعا لكسرة نون " بطون " وبكسر الميم إتباعا لكسر الهمزة. وقرأه الكسائي بكسر الميم في حال الوصل مع فتح الهمزة.
صحيح سنن ابن ماجه(959/3) قال رسول الله صلى الله عليه وسلم:" دعوة النون إذ دعا بها وهو في بطن الحوت:" لاإله إلا أنت سبحانك إني كنت من الظالمين لم يدع بها رجل مسلم في شئ قط إلا استجاب الله له. صحيح. صحيح الترمذي 168/3 دعاء الفزع لا إله إلا الله متفق عليه ما يقول ويفعل من أذنب ذنباً ما من عبد يذنب ذنباً فيتوضأ فيحسن الطهور ، ثم يقوم فيصلي ركعتين ، ثم يستغفر الله لذلك الذنب إلا غُفر له صحيح صحيح الجامع 173/5 من استصعب عليه أمر اللهم لا سهل إلا ما جعلته سهلاً وأنت تجعل الحزن إذا شئت سهلاً رواة ابن السني وصححه الحافظ. الأذكار للنووي ص 106 ما يقول ويفعل من أتاه أمر يسره أو يكرهه كان رسول الله عليه وسلم إذا أتاه أمر ه قال:الحمد لله الذي بنعمته تتم الصالحات و إذا أتاه أمر يكرهه قال: الحمد الله على كل حال صحيح صحيح الجامع 201/4 كان النبي صلى الله عليه وسلم إذا أتاه أمر يسره أو يُسر به خر ساجداً شكراً لله تبارك وتعالى حسن. صحيح ابن ماجه 233/1) مايقول عند التعجب والأمر السار سبحان الله متفق عليه الله أكبر البخاري الفتح441/8 في الشيء يراه ويعجبه ويخاف عليه العين إذا رأى أحدكم من نفسه أو ماله أو أخيه ما يعجبه فليدع له بالبركة ، فإن العين حق صحيح.